O aumento da percepção de risco e a abertura da curva de juros reais voltaram a pressionar os fundos imobiliários em julho, mas o impacto ocorreu de maneira desigual entre os diferentes segmentos. Enquanto os FIIs mais expostos a imóveis físicos perderam valor, os fundos de papel conseguiram atravessar o período praticamente estáveis, sustentados principalmente pelo rendimento dos títulos de crédito indexados ao CDI e ao IPCA.
O IFIX encerrou julho com queda de 0,32%. Entre as categorias mais afetadas estiveram os fundos de fundos, que recuaram 1,35%. A combinação entre juros elevados, incertezas relacionadas ao cenário eleitoral e preocupações fiscais aumentou o prêmio exigido pelos investidores e atingiu especialmente os ativos mais sensíveis às oscilações das taxas reais.
Os fundos de papel seguiram na direção oposta e registraram leve avanço de 0,01% no mês. Para Isabella Almeida, gestora de Fundos Imobiliários da Rio Bravo Investimentos, esse comportamento está relacionado ao caráter mais defensivo dos ativos de crédito imobiliário. “Os fundos de papel tendem a apresentar maior previsibilidade em momentos de incerteza porque parte relevante das carteiras está exposta a CRIs indexados ao CDI ou ao IPCA”, afirmou. “Quando o mercado posterga a expectativa de queda de juros ou passa a exigir mais prêmio nos ativos, o carrego desses papéis ajuda a sustentar o retorno do investidor.”
A diferença fica mais evidente no desempenho acumulado dos Certificados de Recebíveis Imobiliários. O recorte de CRIs indexados ao CDI avançou 0,61% em julho e acumula valorização de 7,21% em 2026, ante 4,56% dos papéis ligados ao IPCA. Em 12 meses, os retornos chegam a 17,36% e 12,02%, respectivamente.
O ambiente de juros elevados, apesar do corte da Selic para 14% ao ano na semana passada, aumenta a importância da análise da qualidade das operações que compõem as carteiras. “O segmento de FIIs de papel segue atrativo para os investidores, porém passa a exigir uma atenção maior ao risco de crédito dos devedores e das operações”, destacou Isabella. “Em um cenário de juros e inflação elevados, não basta apenas olhar para o carrego de curto prazo, é importante que os investidores se atentem aos riscos inerentes das operações e à capacidade do fundo sustentar esse carrego em uma janela mais longa”.
Tijolo descontado
Nos fundos de tijolo, julho também mostrou diferenças relevantes entre os segmentos. Os FIIs de shopping centers recuaram 0,19%, enquanto Logística e Industrial tiveram queda de 0,31% e Varejo perdeu 0,51%. O segmento Corporativo apresentou a maior retração, de 1,68%, refletindo sua maior sensibilidade às mudanças na curva de juros.
Com a desvalorização das cotas, os fundos de tijolo voltaram a ser negociados, em média, com desconto de 16% em relação aos respectivos valores patrimoniais. A diferença entre preço de mercado e patrimônio aumenta o potencial de ganho de capital em um eventual processo de reprecificação dos ativos, embora a recuperação dependa do comportamento dos juros e da qualidade dos imóveis de cada carteira.
“Avaliamos que a desvalorização recente das cotas da maioria dos FIIs de tijolo decorre, principalmente, da elevação do prêmio de risco pelos investidores em um contexto no qual o juro real está próximo aos maiores patamares dos últimos 10 anos, e não de uma deterioração dos fundamentos do setor”, explicou Isabella.
Indicadores do mercado imobiliário corporativo e logístico ajudam a sustentar essa avaliação. Baixa vacância, absorção líquida positiva e volume controlado de novas entregas mantêm condições favoráveis aos proprietários em determinadas regiões. “Tudo isso tem culminado uma valorização de aluguel em determinadas regiões, o que favorece o resultado operacional dos fundos imobiliários”, disse.
Diferenças setoriais
O tamanho do desconto, entretanto, varia significativamente entre as categorias. Os fundos corporativos apresentam a relação mais baixa entre preço e valor patrimonial, de aproximadamente 0,639 vez. Nos FIIs de shopping, o indicador está próximo de 0,866 vez. Varejo aparece em 0,920 vez, Logística e Industrial em 0,905 vez e Papel em 0,886 vez.
A distância entre o valor das cotas e o patrimônio pode ganhar relevância caso haja redução do custo de capital. Nesse cenário, fundos com ativos de melhor qualidade e fundamentos operacionais preservados tendem a ficar mais expostos a uma eventual reprecificação do mercado.
“Se o custo de capital começar a ceder, os FIIs podem voltar a atrair mais fluxo, e apresentar uma valorização relevante. Os FIIs de Papel seguem como uma camada importante de estabilidade, enquanto os bons ativos de Tijolo podem capturar reprecificação quando o mercado voltar a premiar fundamentos operacionais”, acrescentou Isabella.
