Luiz Augusto Amaral, sócio fundador e CEO da TRX Investimentos (Imagem: Divulgação)
O TRX Real Estate (TRXF11) não pode garantir que continuará mantendo o atual patamar de dividendos, afirmou o sócio fundador e CEO da TRX, Luiz Augusto Amaral, durante o TRX Day, evento realizado pela gestora nesta quinta-feira (20), em São Paulo.
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A declaração veio em meio aos questionamentos de investidores sobre o futuro do fundo após uma sequência de aquisições, aumento da alavancagem e o lançamento da maior oferta de cotas já anunciada pela indústria brasileira de fundos imobiliários.
“Eu não posso te prometer que a gente vai continuar mantendo o dividendo porque eu não tenho bola de cristal”, disse Amaral. O executivo, porém, ressaltou que a intenção da gestão permanece sendo ampliar os rendimentos ao longo do tempo. “O que eu posso te prometer é que, no nosso olhar e na estratégia construída, no nosso objetivo, vai, sim, continuar crescendo os dividendos num ritmo um pouco maior ou um pouco menor, dependendo do momento”.
Atualmente, o TRXF11 distribui R$ 0,93 por cota. Em julho, o valor representou um dividend yield mensal de 1,02%, considerando a cotação de fechamento daquele mês. O fundo encerrou o período com patrimônio líquido de R$ 6,06 bilhões, 344,8 mil cotistas e 120 imóveis.
A resposta de Amaral ocorreu após um investidor questionar justamente como a transformação do TRXF11 poderia afetar a previsibilidade de rendimentos que ajudou a atrair os cotistas mais antigos.
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Nos últimos anos, o fundo deixou para trás uma carteira fortemente concentrada no varejo para avançar sobre logística, hospitais, educação, shoppings, hotéis e outros segmentos.
Durante o TRX Day, Amaral citou como exemplo o próprio Grupo Pão de Açucar (GPA) , hoje em recuperação extrajudicial, que já chegou a representar grande parte do portfólio e atualmente responde por uma parcela bastante menor da carteira.
Segundo o executivo, porém, a estratégia não se resume a reduzir a exposição às varejistas, mas em aumentar a diversificação e diluir o peso de cada locatário. Amaral reconheceu que juros elevados pressionam o ambiente de negócios, mas afirmou que a gestora busca trabalhar com as empresas consideradas mais sólidas de cada setor e que não vê, neste momento, sinais de problemas estruturais de crédito entre seus principais inquilinos.
A transformação também tornou a estrutura do TRXF11 mais complexa. Além de deter imóveis diretamente, o fundo passou a realizar parte de suas alocações por meio de outros FIIs, estratégia que, segundo Amaral, permite à TRX atuar como alocadora de capital, recorrendo a gestores especializados em determinados segmentos imobiliários.
E a alavancagem?
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Outro tema que ganhou espaço no TRX Day foi a alavancagem. Amaral afirmou que gostaria de reduzir o indicador dos atuais níveis próximos de 30% para algo entre 20% e 25%.
No relatório gerencial de julho, o TRXF11 apresentava saldo devedor de securitizações de R$ 2,75 bilhões, equivalente a 29,05% dos ativos. Pela métrica líquida utilizada pela própria gestora, que desconta os investimentos com liquidez, a alavancagem era de 20,14%.
Para Amaral, um nível de endividamento próximo de 30% não representa, por si só, um problema para a estrutura do fundo. Ainda assim, o executivo reconheceu que a dívida gera desconforto em parte dos investidores, fator que também pesa na decisão de buscar um patamar menor.
“Se o fundo fosse só meu, eu alavancaria 60%, 50%. Mas eu tenho ciência de que estou pilotando um Boeing 787 com 350 mil passageiros”, afirmou.
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Segundo ele, a responsabilidade vai além de avaliar se a dívida oferece risco financeiro. É preciso considerar também a percepção dos milhares de investidores que utilizam os rendimentos do fundo como fonte de renda.
Ele afirmou que a gestão pretende atuar em diferentes frentes para reduzir a alavancagem ao longo do tempo, entre elas a reciclagem de ativos, refinanciamentos e eventual valorização do portfólio.
Amaral também defendeu a estratégia de manter temporariamente algumas dívidas ligadas ao CDI enquanto alguns imóveis estão em construção. A ideia, segundo ele, é migrar posteriormente esses financiamentos para estruturas mais longas e indexadas ao IPCA, quando o risco de desenvolvimento dos empreendimentos tiver ficado para trás.
Em julho, 47,37% das securitizações do TRXF11 estavam ligadas ao CDI, com custo médio de CDI mais 1,94% ao ano, enquanto 52,63% estavam indexadas à inflação, com custo médio de IPCA mais 7,12%.
Pequeno investidor no centro das cobranças
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O crescimento acelerado do TRXF11 também trouxe cobranças por mais transparência, especialmente por parte do investidor pessoa física.
Durante o evento, analistas e cotistas questionaram a TRX sobre a necessidade de detalhar melhor, nos relatórios gerenciais, os compromissos financeiros assumidos pelo fundo e a estrutura dos FIIs nos quais o TRXF11 passou a investir.
Hoje, 11,41% do patrimônio está alocado em cotas de outros fundos imobiliários, enquanto imóveis respondem por 78,03%, CRIs, por 8,20%, e renda fixa, por 2,36%.
Amaral afirmou que a gestora pretende aumentar o nível de detalhamento dos relatórios. Segundo ele, a TRX está aprendendo com a transformação do fundo e com as demandas de uma base de investidores cada vez maior.
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O executivo também admitiu que, olhando em retrospectiva, a gestora poderia ter realizado uma reavaliação extraordinária dos imóveis antes da atual emissão de cotas, diante da oscilação do valor patrimonial do TRXF11.
“A vida é um aprendizado contínuo. A gente tem que ter a humildade de olhar uma situação e reconhecer que não conseguiu olhar sob todos os prismas”, disse. Segundo ele, realizar a avaliação extraordinária em operações desse porte é uma prática que poderá ser considerada em movimentos futuros.
Uma oferta de até R$ 10 bilhões
As discussões acontecem justamente quando a TRX tenta dar seu maior salto de escala. No início de agosto, o TRXF11 lançou sua 13ª emissão de cotas, com volume inicial de aproximadamente R$ 5 bilhões, por meio da distribuição de 53 milhões de novas cotas a R$ 94,25 cada. A oferta pode ser ampliada em até 100%, chegando a R$ 10 bilhões, caso haja demanda.
Se chegar ao teto, a operação pode transformar o TRXF11 no maior fundo imobiliário do país.
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A gestora argumenta que o tamanho da oferta acompanha o volume de oportunidades que chegou à mesa. Em entrevista anterior ao Money Times, Raul Grego Lemos, gerente de portfólio da TRX, afirmou que a casa possui um pipeline capaz de absorver uma captação de R$ 10 bilhões.
Entre os negócios já anunciados está um memorando para a aquisição de cinco imóveis da Cyrela (CYRE3) por cerca de R$ 2,14 bilhões, com metade do pagamento prevista em dinheiro e metade em cotas do TRXF11. Também há uma transação com a LOG Commercial Properties (LOGG3) para a compra de 70% do Log Recife II, por R$ 210 milhões, novamente combinando dinheiro e cotas do fundo.
A utilização das próprias cotas como moeda para aquisições é uma das estratégias que ganharam força no TRXF11. Para a gestão, o modelo permite acessar ativos que, em condições normais, poderiam nem sequer estar disponíveis para venda, ao mesmo tempo em que oferece aos vendedores a possibilidade de trocar um imóvel individual por participação em um portfólio mais diversificado.
O tamanho das operações, porém, colocou uma lupa sobre a capacidade da TRX de transformar escala em retorno, sem comprometer os dividendos ou aumentar excessivamente o endividamento.
De fundo imobiliário a porto do investidor global
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Para Amaral, o salto de tamanho tem um objetivo que vai além do próprio TRXF11. O CEO afirmou durante o evento que a emissão deve tirar o fundo de uma condição mais próxima de uma micro cap e levá-lo ao universo das small caps, aumentando a possibilidade de entrar no radar de investidores institucionais, inclusive estrangeiros.
Na visão da TRX, fundos maiores, líquidos e diversificados são necessários para que a indústria imobiliária brasileira passe a receber volumes mais relevantes de capital global.
A ambição é ainda maior. Durante o TRX Day, Amaral defendeu que a indústria brasileira de fundos imobiliários pode sair dos atuais poucos milhões de investidores para 20 milhões ou 30 milhões de pessoas ao longo do tempo. O crescimento do TRXF11, segundo ele, faz parte desse processo. “A gente não está aqui para dividir um bolo que já existe. A gente está aqui para crescer o bolo”, afirmou.
A gestora enxerga espaço para que o mercado brasileiro de FIIs alcance R$ 1 trilhão, com maior participação tanto do pequeno investidor doméstico quanto de fundos de pensão, gestores institucionais e capital estrangeiro.
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