Este fundo imobiliário é compra para a XP e pode entregar dividendos de 14%; entenda os riscos (Imagem: watchara ritjan/istock)
A XP Investimentos reiterou a recomendação de compra para o fundo imobiliário Valora CRI CDI (VGIR11), afirmando, em relatório, que o veículo oferece uma rentabilidade esperada “atrativa”, embora apresente “risco de crédito concentrado”.
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O preço-alvo da corretora para as cotas é de R$ 9,80, o que representa um potencial de valorização (upside) de aproximadamente 1,5% frente ao valor atual, de R$ 9,65.
O que sustenta a recomendação?
Segundo os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar, responsáveis pelo relatório, o VGIR11 acumula, desde o seu início, em 2018, rentabilidade de 152%, considerando a variação da cota a mercado e os dividendos distribuídos.
O retorno, de acordo com a dupla, supera tanto a performance do CDI bruto (+126%) quanto a média dos fundos imobiliários de papel que compõem o IFIX (+143%).
“Em nossa avaliação, esse desempenho reflete a qualidade da gestão e do portfólio, bem como o spread atrativo das operações em um ambiente de CDI elevado nos últimos anos”, escreveram.
Operações indexadas ao CDI
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Com patrimônio líquido de R$ 1,43 bilhão e mais de 270 mil cotistas na bolsa de valores (B3), o VGIR11 tem como objetivo gerar rendimentos mensais aos cotistas por meio de investimentos predominantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de risco moderado e indexados ao CDI.
Atualmente, o fundo mantém 94,8% do seu portfólio alocado em 56 CRIs estruturados internamente, o que, de acordo a XP, “assegura maior controle e monitoramento das operações”.
“A carteira do FII apresenta perfil de risco intermediário, está 100% indexada ao CDI e registra taxa média de CDI +4,08% ao ano, com duration de 1,8 ano, o que contribui para a mitigação do risco de prazo”, disse a corretora.
Segundo o relatório, as operações também contam com mecanismos de proteção robustos, incluindo garantias reais, como alienação fiduciária de terrenos e imóveis.
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“O valor médio estimado dessas garantias corresponde a aproximadamente 1,51 vez o saldo devedor dos recebíveis, o que confere um nível adequado de proteção em caso de execução.”
Dividend yield projetado e riscos à vista
Com base nas estimativas de trajetória da Selic, a XP projeta uma distribuição média mensal de aproximadamente R$ 0,11 por cota nos próximos 12 meses para o fundo. Se confirmado, o patamar deve manter o VGIR11 com dividend yield (DY) próximo de 14% no período.
“Entendemos que o FII pode preservar rentabilidade atrativa diante da perspectiva de um CDI ainda em níveis elevados nos próximos trimestres”, afirmou a casa.
Apesar da visão positiva, a corretora apontou, como risco para a tese de investimentos, a carteira concentrada do veículo, que, segundo os analistas, exige um “monitoramento contínuo”.
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Isso porque as principais exposições por grupo devedor do portfólio do fundo são Helbor (28%), Tecnisa (16%), You Inc. (9%), HM Engenharia (6%) e Gafisa (5%), que, em conjunto, representam 64% do total, enquanto os 36% restantes estão pulverizados entre outros devedores.
“Como principal ponto de atenção, destacamos a concentração em incorporadoras voltadas aos segmentos de média e alta renda, com níveis de alavancagem ainda elevados, o que demanda acompanhamento próximo, especialmente em um cenário de juros elevados e custos de construção ainda pressionados”, ressaltou a XP.
“Por outro lado, esse risco tende a ser parcialmente mitigado pelas garantias robustas das operações, bem como pelo processo gradual de desalavancagem observado em parte dessas companhias”, prosseguiu.
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