Iguatemi dribla o “efeito Copa”: CFO explica a tática

O calendário do segundo trimestre de 2026 não foi dos mais favoráveis para shoppings e lojistas. Além da Páscoa no início de abril, a Copa do Mundo mais extensa jogou contra e causou a já tradicional queda no fluxo de consumidores nos centros de compras, especialmente em dias de jogos da seleção brasileira.

Parte desses impactos pode ser medida no balanço da Iguatemi. A operadora de shopping centers registrou uma queda de 32% nas vendas nas datas de partidas do escrete canarinho na comparação com os mesmos dias de 2025. Sem esse efeito, as vendas em junho teriam crescido cerca de 7%.

Embora o torneio tenha afetado esses indicadores da operação, o grupo entende que, diferentemente do desempenho da seleção comandada por Carlo Ancelotti nos Estados Unidos, o saldo do período foi positivo.

“Foi um trimestre difícil, por conta desses efeitos calendário, mas que mostrou a resiliência do nosso portfólio”, diz Guido Oliveira, CFO da Iguatemi, em entrevista ao NeoFeed. “Mas nós não podemos reclamar”.

Alguns números embalam essa perspectiva. Os indicadores seguem uma visão Pro Forma, pois o grupo entendeu que esse era o caminho mais adequado para refletir a intensa movimentação no seu portfólio feita entre os segundos trimestres de 2025 e de 2026.

Na prática, a Iguatemi levou em consideração as participações nos ativos que detém atualmente em seu portfólio e os desempenhos dessas operações nos dois períodos para estabelecer uma base de comparação mais justa.

Nesse intervalo, de um lado, o grupo reduziu participações nos shoppings Market Place, Galleria, Iguatemi Ribeirão, Iguatemi Rio Preto, Iguatemi Alphaville e Praia de Belas. E, na outra ponta, comprou uma fatia no Pátio Paulista e ampliou sua participação no Pátio Higienópolis.

Sob os termos dessa reconfiguração, a empresa reportou um lucro líquido ajustado recorrente Pro Forma de R$ 133,8 milhões entre abril e junho desse ano, o que representou um crescimento da ordem de 22,1% sobre igual período de 2025.

A receita líquida ajustada avançou 11,6%, para R$ 396 milhões, enquanto as vendas totais tiveram uma expansão de 4,6%, para R$ 6,6 bilhões. O Ebitda ajustado recorrente teve alta de 10,8%, para R$ 290,5 milhões e o fluxo de caixa operacional ajustado (FFO) teve um salto de 21%, para R$ 170,9 milhões.

Já nos números que desconsideram esses ajustes Pro Forma, o lucro líquido ajustado teve uma redução de 35,8%, enquanto a receita líquida ajustada recuou 2,7%. Nessa mesma relação, o Ebitda ajustado registrou queda de 34,8% e o FFO ajustado de 28,9%.

Oliveira traz, porém, outros argumentos para “defender” o desempenho no período. “Fechamos o trimestre com uma taxa de ocupação bem elevada, um nível de desconto que é o mais baixo dos últimos quinze anos e uma inadimplência líquida próxima do zero”, diz o CFO.

A taxa média de ocupação foi de 96,9%, alta de 0,5 ponto percentual. Os aluguéis de mesmas lojas e mesmas áreas cresceram 2,7% e 2,5%, respectivamente, e o aluguel por metro quadrado próprio avançou 11,8%, para R$ 703. A inadimplência líquida recuou 0,2 ponto percentual, para 0,1%.

Em outros indicadores, as vendas de mesmas áreas e de mesmas lojas cresceram, respectivamente, 4,2% e 1,7%. As vendas por metro quadrado próprio, por sua vez, registraram uma evolução de 13,3%, para R$ 9.837.

Na avaliação de Oliveira, as mudanças realizadas no portfólio da operadora nos últimos doze meses são justamente o principal fator para explicar como a companhia atravessou o segundo trimestre de 2026 sem grandes sobressaltos, apesar dos impactos do período.

“Nós saímos de shoppings mais fracos e ampliamos nossa participação nos shoppings mais produtivos, que elevaram os nossos números”, afirma o CFO. “E, para o segundo semestre, o cenário comercial segue otimista, em termos de procura e manutenção de lojas”.

No que diz respeito ao mix, o segundo trimestre trouxe novidades como a inauguração, na semana passada, de uma das primeiras lojas próprias da MARCA suíça de sportswear On no JK Iguatemi, em São Paulo.

Essa prateleira incluiu ainda o anúncio de uma nova loja da Dior no Iguatemi São Paulo, num espaço de 600 metros quadrados, bem como a inauguração de unidades da H&M nos shoppings Iguatemi Porto Alegre e Praia de Belas.

Oliveira ressalta que a Iguatemi consolidou todas essas grandes mudanças em seu portfólio sem alavancar a operação. A empresa fechou o trimestre com uma alavancagem de 1,62 vez. Sem considerar o impacto de ganho de capital com a venda de fatias minoritárias no primeiro trimestre, a alavancagem seria de 1,81 vez. Há um ano, o índice foi de 1,90 vez.

A melhora na equação dos passivos também teve espaço na agenda do trimestre. Após captar R$ 535 milhões, no fim de junho, por meio de um Certificado de Recebível Imobiliário (CRI), o grupo fez o resgate antecipado da 2ª série de sua 11ª emissão de debêntures, no valor de R$ 236,1 milhões.

“Seguimos com nossa disciplina financeira, tendo em vista o cenário de juros elevados”, diz Oliveira. “Mas, mesmo nesse contexto, com essa gestão de passivos e nossa geração de caixa, continuamos com nossos investimentos. Hoje, estamos com cinco canteiros de obras”.

Com um capex entre R$ 450 milhões e R$ 600 milhões nessa frente para 2026, as obras incluem expansões e retrofits nos shoppings Iguatemi São Paulo, Iguatemi Brasília, Market Place e Iguatemi Campinas, além do Casa Figueira, bairro planejado integrado a esse último centro de compras.

O CFO acrescenta que, à parte desses projetos, ainda há espaço para grandes movimentações de reciclagem e alocações no portfólio da Iguatemi, que, juntamente com o balanço, também anunciou um novo programa de recompra de ações de R$ 60 milhões, com prazo de vigência até dezembro de 2027.

As units da Iguatemi encerraram o pregão de hoje com alta de 1,07%, cotadas a R$ 25,57, exatamente o mesmo patamar do fim de 2026. O grupo está avaliado em R$ 7,6 bilhões.